Les pouvoirs publics estiment à 450.000 le nombre de logements neufs nécessaires par an en France. Pour répondre à cette demande les constructeurs privés, qui ont besoin de fonds importants pour répondre à la demande, ont trouvé un début de réponse avec l’économie collaborative.
Le Crowfunding immobilier permet à de très nombreux « petits » investisseurs de participer à l’élaboration financière d’un programme immobilier. Et d’y tenir toute leur place avec des apports accessibles, parfois 1.000 €. On retrouve à leurs côtés, des financeurs dit plus traditionnels (promoteurs, banquiers, investisseurs privés, caisses de retraites, assureurs…).
Les promoteurs désireux d’avoir recours à ces compléments de financement passe par des plateformes internet qui sélectionnent les programmes immobiliers dignes d’intérêts :
- Forme juridique de la structure en recherche de financement,
- Capacité financière et garanties du porteur de projet,
- Possession des permis de construire et toutes autorisations,
- Mise en place d’une garantie d’achèvement des travaux, et toutes garanties assurantielles,
- Analyse des critères géographiques (ville, quartier, zone de chalandise), économiques, sociaux et environnementaux …
- Hypothèse de rentabilité, durée de l’engagement, retour de l’investissement.
Quand le projet est retenu par la plateforme ; celle-ci s’ouvre aux investisseurs. Ces derniers vont prêter de l’argent généralement sur du court terme. En contrepartie ils retrouveront capital et intérêts à la sortie du contrat (souvent à date fixée, en tenant compte de la durée de la construction et/ou commercialisation).
Le crowdfunding immobilier est un investissement responsable. En effet, les épargnants deviennent « co-constructeur », ils participent à l’amélioration de la qualité des logements du secteur. Dans certains programmes il est admis de signaler qu’ils participent à l’établissement du prix de cession ou de location si l’investissement se fait sans intermédiaire, ni société de gestion. Les crowfundeurs donnent ainsi la possibilité à de nombreuses familles d’accéder à la propriété à un prix maîtrisé dans des logements neufs respectueux de l’environnement et soumis à la RT 2012.
Cependant l’investisseur solidaire et responsable ne droit pas méconnaître les risques qui peuvent surgir, comme dans toute opération qui mixe de l’économique, du financier, du juridique, du règlementaire… pouvant transformer la belle et généreuse aventure en fiasco.
Il faut notamment savoir où l’on met les pieds (où l’on vient déposer son investissement) : directement aux côtés du promoteur ou dans la SCI (ou autre structure). Ce distingue est très important si l’affaire « tourne mal ».
Dans le premier cas, « l’épargnant-investisseur » est financièrement solidaire du promoteur, avec tout ce que cela signifie comme vulnérabilité et engagement. Notamment en cas de liquidation judiciaire.
Dans le second cas, « l’épargnant-investisseur » dans la SCI est « créancier-prioritaire » et assuré – sauf cas assez rares – de retrouver son capital.
Ainsi donc, il apparaît tout à fait loisible d’adopter une démarche d’investisseur solidaire sécurisée, à condition :
- D’utiliser les services de plateformes numériques de crowdfunding reconnues,
- D’investir de préférence dans la SCI du projet, sauf volonté de rechercher un meilleur rendement en accroissant son risque. En quel cas un accompagnement financier direct aux côtés du promoteur est envisageable avec pleine connaissance des risques,
- Toujours effectuer les démarches minimums : aller sur le terrain où s’élèvera le bâtiment, se rendre compte sur place des réalisations antérieures du promoteur, prendre le pouls du marché local…
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Bon investissement.
